Internetová poradna i-EKIS / odpověď

Vážená paní, toto je celkem složitá problematika, na kterou není zcela jednoduchá vše vystihující odpověď. Tímto dotazem se totiž otevírá celá řada otázek, které nejsou v platných předpisech jasně vyřešeny a zkoordinovány. Záleží tedy i na tom, z kterého hlediska se na tuto otázku budeme dívat:
- Pohled vlastníka, uživatele či správce nemovitosti
- Pohled vlastníka sousedního pozemku
- Pohled správce přilehlé komunikace
- Pohled orgánu požární ochrany
- Pohled stavebního úřadu
- Pohled katastrálního úřadu
- Pohled finančního úřadu
- Pohled poskytovatele dotace na zateplení.
Tyto pohledy a výklady předpisů mohou být i rozdílné, vydané zákony by však měly být vždy dodržovány, a jejich neznalost nás neomlouvá. Nejjednodušším řešením je asi situace, když se osobně dohodnu se sousedem, že mu to nevadí, a on nám to stvrdí svým podpisem. Potom jsme chráněni my a případně i naši potomci, kdyby v budoucnu k nějakému problému či úřednímu řízení došlo.
Z pohledu stavebního úřadu je však třeba dodržovat stavební zákon a vyhlášky k němu, kde se říká, že odstupy od sousedního pozemku by měly být min. 2,0 m, případně 3,5 m. Pokud to není splněno, mělo by se jednat o výjimce z požadavků vyhlášky.
Odstupové vzdálenosti upravuje zejména vyhláška o obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006 Sb. – § 25 odst. 2 a odst. 4. Tento odstavec zakotvuje obecně odstupy mezi stavbami pro bydlení, odstavec druhý upravuje specificky odstupy mezi rodinnými domy. Základní pravidlo zní, že mezi rodinnými domy musí být zachován odstup min. 7 m. Odstup mezi rodinnými domy lze zkrátit až na 4 m tehdy, když se jedná o zvlášť stísněné územní podmínky a za předpokladu, že v žádné z protilehlých stěn nejsou umístěna okna obytných místností (stavební otvory). Pokud tyto podmínky nejsou splněné nebo pokud by měla být vzdálenost mezi rodinnými domy ještě menší, lze si požádat o výjimku z uvedených požadavků podle § 26 vyhlášky.
Stavební úřad by se měl vždy v prvé řadě pokusit o smírné řešení rozporů mezi oběma vlastníky, resp. stavebníky. Pokud neuspěje, měl by odkázat oba stavebníky na řízení o výjimce z požadavků výše uvedené vyhlášky. Zcela výjimečně může stavební úřad dojít i k závěru, že jednomu ze stavebníků svědčí „větší právo” na umístění záměru a může mu dát přednost, tedy jeho záměr do území umístí, zatímco druhý zamítne.

Odstup stavby od hranice pozemku musí také umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení. Volný prostor mezi rodinnými domy by neměl být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 metry, to ale platí u novostavby a to jen v případě, kdy v protilehlých stěnách nejsou okna obytných místností. Vnější hrany pochozí plochy rodinného domu, jako jsou terasa nebo balkón, která je nad přilehlým terénem výše než 2 m, musí pak být nejméně 3 m od hranice sousedního pozemku.
Ve výjimečných případech tedy můžete zažádat o snížení odstupové vzdálenosti výjimkou. Ale pozor, váš soused s tím musí souhlasit. Obecně se však stavební úřad nepřiklání k výjimkám, proto raději svůj záměr se stavebním úřadem předem zkonzultujte. Platí požadavky, že vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu. Platí tyto požadavky:
 Odstupy staveb by měly být takové, aby byla zaručena vzájemná údržba staveb a užívání prostoru mezi stavbami.
 Kromě odstupové vzdálenosti je nutno respektovat hygienické požadavky (denní osvětlení a oslunění, hluk, …), požární odstupové vzdálenosti.
 Stavba ani žádná její část (např. přesah střechy, zateplení) nesmí přesahovat na cizí pozemek.
 Stavbou by neměla být znemožněna budoucí zástavba na sousedním pozemku.
 Stavbou by neměl být znehodnocen sousední pozemek.
 Stavba musí být provedena tak, aby na sousední pozemek nestékala dešťová voda nebo nepadal sníh.
Zapomenout nesmíme ani na občanský zákoník, který jasně říká, že vlastník stavby se musí zdržet všeho, co by způsobilo vnikání imisí (vody, odpadů, prachu, kouře, pachů, světla, stínu, hluku apod.) na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům. Obzvlášť pokud by došlo k omezování sousedního pozemku, třeba podmáčením.
Jak jsme již zmínili, odstup vzdálenosti staveb je klíčový, a platí to i u údržby domu. Vždyť i fasáda se musí občas natřít. Údržba takové fasády těsně na hranici se pak ale neobejde bez nutnosti vstoupit na sousední pozemek. Nečekejte však, že najdete u soudu nějaké zastání - námitky týkající se nemožnosti údržby vznášené sousedem, jenž prohlašuje, že na svůj pozemek v případě potřeby natření či jiné údržby nikoho nepustí, nemají totiž žádnou oporu ani ve stavebním zákoně, natož v občanském zákoníku. Proto je vždy důležité se raději se sousedem domluvit. V opačném případě vás to zřejmě bude stát nejen nervy, ale i peníze.
Při návrhu zateplení fasády je třeba také respektovat požadavky zákona č. 406 ze dne 25. října 2000 o hospodaření energií. Zateplení domu je podle něho větší změnou dokončené budovy, tj. změnou dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy,
Podle § 7 zák. 406 v případě větší změny dokončené budovy jsou stavebník, vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce povinni plnit požadavky na energetickou náročnost budovy stanovené prováděcím právním předpisem, a to podle jeho právního stavu účinného ke dni nabytí právní moci rozhodnutí o povolení záměru podle stavebního zákona nebo ke dni zahájení větší změny dokončené budovy podle stavebního zákona, pokud změna dokončené stavby nepodléhá povolení záměru.
Splnění požadavků na energetickou náročnost budovy na nákladově optimální úrovni pro budovu nebo pro měněné stavební prvky obálky budovy a měněné technické systémy podle prováděcího právního předpisu pak dokládá stavebník a ostatní osoby podle věty první průkazem energetické náročnosti budovy v průběhu provádění větší změny dokončené budovy na vyžádání stavebního úřadu nebo kontrolního orgánu podle tohoto zákona.
Respektovat je nutno také požadavky vyhlášky 137/1998 Sb., §17, podle kterého je požárně nebezpečným prostorem prostor kolem hořící stavby, ve kterém je nebezpečí přenesení požáru sáláním tepla nebo padajícími částmi stavby. Tento prostor nesmí přesahovat hranici stavebního pozemku.
Dle § 18 potom musí být stavby provedeny tak, aby bránily šíření požáru mimo stavbu, například na sousední stavbu nebo její část, umožnily bezpečnou evakuaci osob a evakuovatelných zvířat z hořící nebo požárem ohrožené stavby, popřípadě její části na volné prostranství nebo do jiného požárem neohroženého prostoru, umožnily účinný a bezpečný zásah požárních jednotek při hašení a zásahových pracích.
Jiná je situace, přiléhá-li k našemu pozemku i veřejná komunikace. Podle § 25 odst. 6 vyhlášky č. 501/2006 Sb. vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace. Přitom vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace.
Co ale dělat, pokud by tento požadavek po zateplení uliční fasády již nebyl dodržen, nebo nebyla dodržena požadovaná šířka uličního prostoru min. 8 m nebo min. bezpečná šířka chodníku pro pěší? Potom - i když se jedná o úpravy, které nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas definované v § 79 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., musí změna projít řízením na stavebním úřadě, jinak se sami vystavujeme pozdějším velkým potížím (postihy za tzv. černé stavby).
Sledovat bychom měli i požadavek vyhlášky, že plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,
Například u rodinného domu o půdorysu 6,0 x 9,0 m bude nový rozměr po zateplení 6,4 x 9,4 m, tedy plocha 54,00 m2 se zvýší na 60,16 m2, tj. o 6,16 m2, což je více než o 10%. To již není zanedbatelné a mělo by se to řešit přes geometrické zaměření, rozhodnutí stavebního úřadu, vkladem do katastru a podáním opravy daní z nemovitostí.
Ohlídat bychom si měli i to, že úpravy stavby nezasahují do nosných konstrukcí (například překladů nad měněnými okny), nebo že nedojde ke změně vzhledu stavby (a to i její barevnosti). Jestliže tedy budete montovat okna stejných rozměrů a vzhledu, jedná se o udržovací práce, které nevyžadují zvláštní povolení.
Ohlášení stavebnímu úřadu je však potřeba u výměny oken, pokud se mění jejich rozměry nebo členění a tím i vzhled stavby. Stavební rozhodnutí pro výměnu oken musíte pak získat i v případě zásahu do nosných stěn.
Podobná situace je i u výměny vchodových dveří. Nové dveře stejných rozměrů není potřeba nikde hlásit, ale pokud je plánujete vyměnit za dveře s postranním světlíkem, u nichž je nutný zásah do konstrukce, měli byste si zajistit povolení. U garážových vrat je souhlas úřadu nutný jen tehdy, když garáž prošla výraznější stavební úpravou. Doporučuji, ať už měníte okna, dveře nebo garážová vrata, vždy tuto činnost přenechte odborníkům, předejdete tak zbytečným komplikacím.
Také pokud se jedná o přístavbu rodinného domu, a nikoliv samostatnou drobnou stavbu, vyžaduje to projednání na úřadě. Ať již je to dílna, veranda, zastřešená nebo i nezastřešená terasa, je nutné záměr stavebnímu úřadu ohlásit a vyžádat si územní souhlas. Opět zde platí nutnost dodržet minimální odstup od hranice pozemku dva metry a zachování nejméně poloviny plochy pozemku pro vsakování dešťové vody. Stavební povolení bude také nutné v případě, kdy se vám nepodaří zajistit si podepsaný souhlas se stavbou nebo úpravou stavby od některých sousedů.
Již realizované zateplení lze následně geometricky zaměřit - měří se průmět stavby i jejích přesahů na povrch země, většinou u změn nad 5 cm v půdorysu stavby, a vložit to do katastru nemovitostí jako nový obvod budovy. K tomu je také třeba vyžádat si souhlas stavebního úřadu, případně pořídit a ověřit i tzv. pasport skutečného stavu budovy, který by měl mít ze zákona každý vlastník domu – dle §125 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení.
Závěrem doporučujeme tuto problematiku nepodceňovat, náš záměr ještě před podáním žádosti o dotace konzultovat s příslušným stavebním úřadem a také se zeptat sousedů. Dále si dejte pozor - pro běžné stavby, jako jsou rodinné a bytové domy, začnou změny z tzv. nového stavebního zákona (NZS) platit již od 1. 7. 2024. Stavební zákon č. 183/2006 Sb. byl totiž zrušen a nahrazen novým zákonem č. 283/2021 Sb.