Internetová poradna i-EKIS / odpověď
22.8.11 / dotaz č. 28638
Dobrý den,
ráda bych se zeptala, zda existuje nějaký obecný postup pro opravu bytového domu. Jedná se mě především o jistou metodiku, jak a kde začít a jakým způsobem postupovat dále. Vnímám problémy spojené s prvotním přesvědčením obyvatel domu (vlastníků), kteří neví do čeho jdou a jsou přesvědčeni, že objekt investice do oprav nevyžaduje. Tato prvotní fáze naráží na nepochopení nutnosti některých oprav a dále kusé informace ohledně průběhu prací a jejich finanční náročnosti. Proto se obracím s prosbou o radu, jakým způsobem vzbudit u lidí alespoň počáteční zájem pro otázku regenerace domu.
Děkuji Zahradníčková.
ráda bych se zeptala, zda existuje nějaký obecný postup pro opravu bytového domu. Jedná se mě především o jistou metodiku, jak a kde začít a jakým způsobem postupovat dále. Vnímám problémy spojené s prvotním přesvědčením obyvatel domu (vlastníků), kteří neví do čeho jdou a jsou přesvědčeni, že objekt investice do oprav nevyžaduje. Tato prvotní fáze naráží na nepochopení nutnosti některých oprav a dále kusé informace ohledně průběhu prací a jejich finanční náročnosti. Proto se obracím s prosbou o radu, jakým způsobem vzbudit u lidí alespoň počáteční zájem pro otázku regenerace domu.
Děkuji Zahradníčková.
Vážená paní,
plně chápu Vaši situaci, která není jednoduchá. K těmto počátečním problémům dochází velmi často a dovoluji si odhadovat, že ve většině případů dojde ke kladnému obratu a bytový dům je kompletně zmodernizován. Samozřejmě jsou případy, kdy se nepovede vlastníky a nájemníky přesvědčit a dům se na sídlišti vyjímá svým nevzhledným zevnějškem. Situace je komplikovaná také v tom, že odhodlání zlepšit vlastní bydlení musí být kryto finančními prostředky, kterých u celé řady nájemníků není nazbyt a v úvěr nemají důvěru. V současné době se nelze spolehnout ani na státní nebo jiné dotace v oblasti oprav bytových domů a v budoucnu bude tato situace nejistá, ale ne zcela beznadějná. Proto nezbývá než se v tomto období spolehnout sami na sebe.
Těžko se stanovuje optimální a obecný postup, každý dům je specifický svým konstrukčním řešením, technickým stavem a samozřejmě složením obyvatel (nájemníci, vlastníci). Počátek snažení je v přesvědčení několika osob o nutnosti opravu domu provést. Zde bych spatřoval základ, na kterém je nutno stavět. Dalším krokem by mělo být získání na svou stranu většiny členů výboru v objektu. Na program schůze je nutno zařadit informace o technickém stavu objektu nebo jeho částí a prezentovat myšlenku opravy objektu. Optimální je, pokud na shromáždění dojde k sestavení technické skupiny, která bude mít přípravnou fázi regenerace na starosti a bude kompetentní zadat zpracování projektové dokumentace.
To znamená vybrat firmu, která zpracuje projektovou dokumentaci k regeneraci vašeho bytového domu. Zpracování dokumentace je pro tyto účely nevyhnutelné. Zpravidla rozsah stavebních úprav objektu vyžaduje stavební povolení, pro jehož vydání je nutno příslušnému stavebnímu úřadu předložit projektovou dokumentaci v požadovaném rozsahu včetně vyjádření dotčených orgánů.
Vypracování projektové dokumentace je pro stavebníka velmi důležité i v případech, kdy nebude vyžadováno stavební řízení. Neoddiskutovatelná důležitost dokumentace je v tom, že slouží stavebníkovi při výběru dodavatele stavby. Proto by měla být dokumentace zpracována dostatečně podrobně, aby bylo možno jednoznačně specifikovat rozsah a objem činností a jednotlivých materiálů na stavbě. Před odevzdáním dokumentace by měl zadavatel (stavebník) odsouhlasit rozsah činností zahrnutých v projektu. Jeho součástí by měl být výkaz výměr oceněný dle průměrných cen v ČR (získáte představu o nákladech na jednotlivé položky a na stavbu jako celek) a dále by měl být přiložen výkaz výměr bez ocenění (slepý rozpočet). Ten poslouží spolu s dokumentací osloveným dodavatelským firmám pro ocenění jednotlivých položek. Pokud skutečně dodavatelské firmy provedenou precizní ocenění, každá položka je kontrolovatelná a lze je mezi nabídkami porovnávat. Po výběru dodavatele stavby již nemůže dojít k tomu, že budete vystaveni nebezpečí dodatků ke smlouvě o dílo na základě tvrzení, že toto v nabídce nebylo. Samozřejmě, že práce provedené nad rámec projektu a smlouvy jsou dodavatelem požadovány oprávněně.
Z výše uvedených důvodů pokládám zadání zpracování dokumentace za velmi důležité. Nacenění jednotlivých položek naznačí, co bude ve vašich silách ufinancovat z vlastních zdrojů nebo a co bude nutno finančně krýt z úvěru. Na dokumentaci by mělo navazovat stavební řízení, výběr dodavatele a případně vyřízení úvěru..
V případech, kdy se regenerace objektu týká zlepšení tepelně-technických vlastností konstrukcí ohraničujících vytápěný prostor (stěny, střecha, podlahy apod.), tak je velkým motivačním prvkem to, že dojde ke zkvalitnění vnitřního prostředí a k úspoře tepelné energie na vytápění. Toto je jeden ze základních argumentů, proč do regenerace tohoto typu vstoupit. Dalšími argumenty můžou být, např. špatný až havarijní stav některých stavebních dílů (balkónů, zábradlí, střechy apod.).
Celý proces se může samozřejmě zkomplikovat a bude nutno provést celou řadu dílčích kroků pro dosažení cíle.
M. Čermák
plně chápu Vaši situaci, která není jednoduchá. K těmto počátečním problémům dochází velmi často a dovoluji si odhadovat, že ve většině případů dojde ke kladnému obratu a bytový dům je kompletně zmodernizován. Samozřejmě jsou případy, kdy se nepovede vlastníky a nájemníky přesvědčit a dům se na sídlišti vyjímá svým nevzhledným zevnějškem. Situace je komplikovaná také v tom, že odhodlání zlepšit vlastní bydlení musí být kryto finančními prostředky, kterých u celé řady nájemníků není nazbyt a v úvěr nemají důvěru. V současné době se nelze spolehnout ani na státní nebo jiné dotace v oblasti oprav bytových domů a v budoucnu bude tato situace nejistá, ale ne zcela beznadějná. Proto nezbývá než se v tomto období spolehnout sami na sebe.
Těžko se stanovuje optimální a obecný postup, každý dům je specifický svým konstrukčním řešením, technickým stavem a samozřejmě složením obyvatel (nájemníci, vlastníci). Počátek snažení je v přesvědčení několika osob o nutnosti opravu domu provést. Zde bych spatřoval základ, na kterém je nutno stavět. Dalším krokem by mělo být získání na svou stranu většiny členů výboru v objektu. Na program schůze je nutno zařadit informace o technickém stavu objektu nebo jeho částí a prezentovat myšlenku opravy objektu. Optimální je, pokud na shromáždění dojde k sestavení technické skupiny, která bude mít přípravnou fázi regenerace na starosti a bude kompetentní zadat zpracování projektové dokumentace.
To znamená vybrat firmu, která zpracuje projektovou dokumentaci k regeneraci vašeho bytového domu. Zpracování dokumentace je pro tyto účely nevyhnutelné. Zpravidla rozsah stavebních úprav objektu vyžaduje stavební povolení, pro jehož vydání je nutno příslušnému stavebnímu úřadu předložit projektovou dokumentaci v požadovaném rozsahu včetně vyjádření dotčených orgánů.
Vypracování projektové dokumentace je pro stavebníka velmi důležité i v případech, kdy nebude vyžadováno stavební řízení. Neoddiskutovatelná důležitost dokumentace je v tom, že slouží stavebníkovi při výběru dodavatele stavby. Proto by měla být dokumentace zpracována dostatečně podrobně, aby bylo možno jednoznačně specifikovat rozsah a objem činností a jednotlivých materiálů na stavbě. Před odevzdáním dokumentace by měl zadavatel (stavebník) odsouhlasit rozsah činností zahrnutých v projektu. Jeho součástí by měl být výkaz výměr oceněný dle průměrných cen v ČR (získáte představu o nákladech na jednotlivé položky a na stavbu jako celek) a dále by měl být přiložen výkaz výměr bez ocenění (slepý rozpočet). Ten poslouží spolu s dokumentací osloveným dodavatelským firmám pro ocenění jednotlivých položek. Pokud skutečně dodavatelské firmy provedenou precizní ocenění, každá položka je kontrolovatelná a lze je mezi nabídkami porovnávat. Po výběru dodavatele stavby již nemůže dojít k tomu, že budete vystaveni nebezpečí dodatků ke smlouvě o dílo na základě tvrzení, že toto v nabídce nebylo. Samozřejmě, že práce provedené nad rámec projektu a smlouvy jsou dodavatelem požadovány oprávněně.
Z výše uvedených důvodů pokládám zadání zpracování dokumentace za velmi důležité. Nacenění jednotlivých položek naznačí, co bude ve vašich silách ufinancovat z vlastních zdrojů nebo a co bude nutno finančně krýt z úvěru. Na dokumentaci by mělo navazovat stavební řízení, výběr dodavatele a případně vyřízení úvěru..
V případech, kdy se regenerace objektu týká zlepšení tepelně-technických vlastností konstrukcí ohraničujících vytápěný prostor (stěny, střecha, podlahy apod.), tak je velkým motivačním prvkem to, že dojde ke zkvalitnění vnitřního prostředí a k úspoře tepelné energie na vytápění. Toto je jeden ze základních argumentů, proč do regenerace tohoto typu vstoupit. Dalšími argumenty můžou být, např. špatný až havarijní stav některých stavebních dílů (balkónů, zábradlí, střechy apod.).
Celý proces se může samozřejmě zkomplikovat a bude nutno provést celou řadu dílčích kroků pro dosažení cíle.
M. Čermák