Internetová poradna i-EKIS / odpověď

Vážený pane,

srdečně Vás zdravím a děkuji za Vaše dotazy do poradny i-EKIS.

I když to není na první pohled standardní dotaz do této on-line poradny, přesto se na něj budu snažit co nejpřesněji odpovědět a reagovat. Proto prosím odpusťte větší rozsah mé odpovědi a její relativní detailnost. Domnívám se totiž, že uvedená fakta a informace včetně souvislostí mohou být užitečná i dalším lidem.

Úvodem je nutné některé věci doplnit, aby se v daném problému orientovali i ostatní. Neuvádíte přesnou adresu webové stránky, ale domnívám se, že se jedná o malé zamyšlení na webových stránkách společnosti EKOLTES - http://www.ekoltes.cz/zamysleni.html (konkrétně o tabulku č. 1), jehož jsem autorem.
Je mi jasné, že problémy s cenou tepla jsou velmi aktuální a trápí spoustu lidí. I v mém případě bylo hlavním impulsem vystěhování se z bytového domu cena tepla, které však byla fixovaná (díky realizovaným investicím) na 15 let dopředu včetně povinných minimálních plateb bez ohledu na skutečnou spotřebu. Z tohoto pohledu jsou podmínky, které panují v Hranicích velmi vstřícné.

Jelikož Váš dotaz obsahuje celou řadu podotázek, pokusím se svou odpověď rozčlenit obdobným způsobem.


DOTAZ č. 1
Zajímalo by mne, z čeho jste vycházel, když kotelna je ve výstavbě a nevyprodukovala ani jediný GJ tepla?

To je velmi důležitá věc, tedy odkud se vezmou údaje, které při srovnávání dvou investic využíváme. Informace o nákladech na tehdy stávající odběr tepla jsem převzal od provozovatele kotelny. Informace o předpokládaných nákladech na provoz domovní kotelny jsem bral jednak z materiálu „Ekonomické zhodnocení“ (viz poznámka na konci odpovědi) a dalších dostupných zdrojů (ceníky dodavatele zemního plynu, náklady na obdobně velké kotelny aj.), které jsem se na základě zkušeností, znalostí a konzultací s kolegy v další fázi korigoval (viz. níže).
Dovolte mi ještě důležitou poznámku. Jelikož je nezbytné porovnat stávající a předpokládaný (plánovaný) stav či investici, které v době posuzování ještě neexistuje, využívá se tomu řada ověřených a běžných postupů a metod.
Předpokládané náklady (a přínosy či výnosy) nejsou-li přesně známy se odvozují třeba ze stejného již existujícího zařízení, nebo se zpracuje pravděpodobný provozní a nákladový model (případně včetně předpokládaných výnosů). Je to úplně stejné, jako když investoři plánují stavbu nové fabriky třeba na auta, také potřebují posoudit ekonomickou efektivitu takovéhoto závažného investičního rozhodnutí ještě před tím, než fabrika stojí a produkuje. V době, kde ještě nejsou přesně známy reálné ekonomické náklady a přínosy.
Proto existuje celý soubor metod a postupů, jak takové případy řešit prostřednictvím kalkulačních vzorců, metodik, postupů, nákladových modelů, které berou údaje z praxe. Pokud nelze údaje ověřit z praxe, počítají se na základě dostupných dat z obdobných realizací (stejného druhu a rozsahu), případně se určují propočtem na základě vzorců a postupů (případně s využitím dostupných metodických pokynů, vyhlášek apod.). Aby bylo možné výhodnost investic mezi sebou porovnávat, je nutné dodržovat stejnou metodiku u obou (či více) investičních příležitostí, tedy postupovat stejným způsobem (při určování nákladů, zahrnutí typů nákladů apod.).
Standardní problém je sjednocení základny vstupních údajů a použití stejných výpočtových postupů tak, aby bylo možné investice vzájemně objektivně porovnat a posoudit. Například častým „zkreslením“ při porovnávání cen tepla z CZT a domovních kotelen je to, že se u domovních kotelen uvádějí jen náklady na palivo či jen základní provozní náklady a zapomíná se, že se kotelna musela postavit a že to něco stálo (tedy pokud to někdo investorům nedal darem). Cena tepla z CZT obsahuje veškeré související náklady, tedy i náklady na vybudování kotelny a dalších nezbytných zařízení (účetně se tomu říká odpisy). Prostě se cena kotelny rozpočítá na základě předpokládané životnosti zařízení, předpokládané výroby či dodávky tepla do ceny za jednotku tepla (obvykle do ceny 1 GJ tepla).


DOTAZ č. 2
Jak jste přišel na splátky úvěru, který neexistuje?

Pokud jste materiál pozorně studoval, jistě jste si všiml v odstavci nad tabulkou předposlední odrážky, kde se uvádí, cituji: „Položka 2.9 – Úroky. Pokud si na domovní kotelnu půjčíme peníze (stavíme ji na úvěr), musíme platit úrok (něco přes 5 % z půjčené částky). Výše úroku bude klesat s výší splacené jistiny. V případě EKOLTESu položka není, jelikož investoval ze svých zdrojů a ze zisku střediska tepelného hospodářství, který jiným způsobem ani ze zákona nemůže využít. Pokud půjčku nepotřebujeme, tyto náklady odpadají.“ Jedná se o modelový výpočet a porovnání.
Jelikož se často stává, že jsou domovní kotelny budovány z úvěrů, ale nikdo náklady na tento úvěr nezapočítává do ceny tepla (což je chyba – viz odpověď na první dotaz), do uvedeného modelu jsem to započetli a tuto skutečnost jsme prokazatelně uvedli nad tabulkou. Investor, tedy člen SVJ totiž pak ani neví jaké všechny náklady na teplo vynaložil. Myslím si, že má právo to vědět.
Pokud jste úvěr nepoužili, pak samozřejmě dle uvedeného textu tato položka odpadá. Pokud jste investici hradili ze svých úspor, pak však musíte pro regulérní ekonomické porovnání započítat do nákladů tzv. cenu peněz (s ohledem na jejich roční znehodnocování inflací případně jejich alternativní využití). Jinými slovy si už za sto korun českých, které jste měl například v roce 2009, letos obecně nekoupíte tolik zboží a služeb jako by jste mohl v roce 2009 (protože se většina cen zvýšila o inflaci případně jiné vlivy – změna sazeb DPH apod.).


DOTAZ č. 3
Kde máte náklady na TUV?
Této otázce tak úplně nerozumím. V rámci sporné tabulky je uvedena spotřeba 996 GJ, což zahrnuje jak ohřev teplé vody tak vytápění. Vychází to z podkladů dodavatele tepla: 475,91 GJ na vytápění a 520,02 GJ na přípravu teplé vody. Uvedená cena 614,54 Kč/ GJ je cenou průměrnou (tedy jak za přípravu teplé vody, tak za vytápění).


DOTAZ č. 4
Vůbec neberete v potaz zateplení domu. Koho zajímají ceny tepla za rok 2009? O rok později, byla cena o cca. 100,- Kč vyšší.

Pokud je mi známo, tak byl posuzovaný objekt byl v průběhu podzimu 2010 kompletně zateplen a byly vyměněny výplně stavebních otvorů. Výpočet spotřeby tepla na vytápění se odvozoval od uzavřeného předchozího roku tedy 2009. Zateplení domu v potaz bereme (od konce roku 2010). Při porovnání cen tepla, které bylo zpracováno počátkem března 2011 vycházeli z reálných spotřeb daného roku 2010. Ověření spotřeby tepla po zateplení objektu bylo provedeno měřením spotřeby v lednu a únoru 2011, kdy spotřeba činila 71,83 + 68,72 GJ = 140,55 GJ (v lednu činila spotřeba 65,91 % spotřeby v roce 2010 a v únoru 74,73 % spotřeby v roce 2010 za stejný měsíc.
Ve Vyhlášce 372/2001 Sb. v příloha 3 (v té době platná) se uvádí pro výpočty, že tyto dva zimní měsíce představují 35 % ročních nákladů na vytápění. Pokud provedeme jednoduchý výpočet, pak zjistíme, že za celý rok by hodnota energie na vytápění představovala 401,57 GJ. Samozřejmě je to jen přibližný výpočet, který ověřuje, jestli použití hodnoty v porovnání jsou reálné a pravděpodobné. K tomu musíte připočítat přibližně stejnou spotřebu tepla na přípravu teplé vody.
Víte problém je v tom, že pokud chci něco srovnávat, tak si musím zvolit výchozí období (v tomto případě dle metodiky se vždy bere předchozí ukončený a vyúčtovaný kalendářní rok). V tomto případě je to rok 2009. Vždy tedy vychází z cen vstupů v daném místě a čase!! Jinak to prostě udělat opravdu nejde.

Ano, je pravděpodobné, ba téměř jisté, že další rok (teda 2010) byla cena tepla jiná. Protože se změnila cena vstupů (většinou zcela majoritní vliv zde hraje cena paliva – zemního plynu). Pokud tedy v roce 2010 předchozí dodavatel zvýšil cenu plynu převážně na základě zvýšení ceny vstupu = paliva, pak je logické domnívat se, že se zemní plyn zdražil všem. Pak by se srovnání dělalo pro základnu - rok 2010. Ostatně znalecký posudek, který na cenu tepla z CZT a domovní kotelny zpracovával soudní znalec byl už sestaven pro rok 2010 a ceny jsou mírně jiné. To je pochopitelné. Myslím si, že to další komentář nepotřebuje.

Jen pro porovnání uvádím níže náklady určené soudním znalcem přepočtené pro rok 2010 bez úroků z úvěrů pro domovní kotelnu:

Náklady na dodávku tepla z CZT
- náklady na ÚT a TV ze systému CZT tis. Kč 616,69
- množství tepla za rok 2010 GJ 1 004,57
- cena tepla Kč/GJ 613,88

Náklady na dodávku tepla z domovní kotelny Hromůvka 1871-1873
- náklady na ÚT a TV z domovní kotelny tis. Kč 542,72
- množství tepla za rok 2010 GJ 978,15
- cena tepla Kč/GJ 554,85

Rozdíl nákladů tis. Kč 73,96 ve prospěch domovní kotelny. Prostá doba návratnosti vložené investice 19,46 roků.


s údaji uvedenými ve sporné tabulce:
Náklady na dodávku tepla z CZT
- náklady na ÚT a TV ze systému CZT tis. Kč 669,85
- množství tepla za rok 2010 GJ 996
- cena tepla Kč/GJ 669,85

Náklady na dodávku tepla z domovní kotelny Hromůvka 1871-1873 (prosím odečetl jsem předpokládané úroky z úvěru, který byly v modelovém příkladě započteny)
- náklady na ÚT a TV z domovní kotelny tis. Kč 606,91
- množství tepla za rok 2010 GJ 996
- cena tepla Kč/GJ 609,35

Rozdíl nákladů tis. Kč 60,23 ve prospěch domovní kotelny. Prostá doba návratnosti vložené investice 23,9 roků.

Rozdíl mezi výpočty činí necelý 23 %. Porovnejte si to s chybou v Ekonomickém zhodnocení (viz další text), která dosahuje 250 %. Samozřejmě s tím, jak se mění jednotlivé ceny vstupů a nákladů na provozování obou systému se budou tato čísla každým rokem trochu měnit.

Pokud snížíte spotřebu tepla, pochopitelně uspoříte provozní náklady, ale na druhou stranu musíte počítat s tím, že se vám prodlouží návratnost vložených investičních prostředků (to však neznamená, že bychom neměli teplem či energií šetřit – spíše naopak). Jen je potřeba si být tohoto efektu vědomi. Jde o to, že stejné investiční náklady rozpočítáváte na menší počet vyrobených jednotek tepla (pro danou dobu návratnosti), tedy ekonomické náklady na jednotku tepla se zvýší.

Ještě malé upozornění, že není možné při ekonomických analýzách a porovnáních zaměňovat tzv. kalkulovanou cenu tepla (tedy jakýsi kvalifikovaný odhad na základě daného postupu) a skutečnou, tedy účtovanou a fakturovanou cenou tepla, která je vypočtena po skončení topné sezóny, kdy jsou do ceny zahrnuty všechny související náklady ve skutečné výši. Většinou je praxe taková, že kalkulovaná cena je vyšší než skutečná.

DODATEK k otázce č. 4:
Ještě jsem si dnes (25.1.2012) ověřil skutečnou cenu tepla v dané lokalitě v letech 2009 a 2010, která údajně byla podle tazatele o 100 Kč vyšší. Skutečnost je následující:
Rok 2009 - 669,85 Kč/GJ (včetně 9% DPH)
Rok 2010 - 613,88 Kč/GJ (včetně 10% DPH)

Myslím si, že to nevyžaduje žádné další komentáře. Prostě je potřeba si fakta ověřovat a pracovat s reálnými čísly a nikoliv s pocity, informacemi z doslechu, či fámami.


DOTAZ č. 5
Žádám Vás, aby tato nesmyslná a zavádějící porovnávací tabulka byla odstraněna. Postrádá smysl a je nepravdivá.

S ohledem na výše uvedené skutečnosti nesouhlasím s vaším názorem a považuji srovnávací tabulku za věcně správnou s potřebnými informacemi, které uvádějí a vysvětlují hodnoty v tabulce. To je samozřejmě platné k danému datu zpracování materiálu (tedy únor 2010)
Správcem webových stránek uvedených v úvodu mé odpovědi je společnost EKOLTES Hranice, a. s. a nikoliv já nebo naše společnost. Pokud máte nějaké námitky, uplatněte je prosím u nich. Osobně si však myslím, že uvedený materiál je v celém kontextu správný a není důvod jej měnit či odstraňovat. To však nechám na rozhodnutí vedení společnosti, která stránky spravuje.


DOVĚTEK

Víte, je zarážející, že existují „odborníci“ kteří ve svých „Ekonomických zhodnoceních“ píšou nepravdivé údaje a díky tomu poskytují vám, jako investorům, mylné informace. Popravdě řečeno se divím, že jste na tohoto člověka nepodali minimálně oficiální stížnost ne-li něco se silnějším právním dopadem.

Jen pro vysvětlenou. Nejmenovaný autor materiálu, který byl součástí dokumentace ke stavebnímu povolení a na jehož základě by se měli investoři rozhodovat (a zajisté tak činili) o vhodnosti a efektivitě ekonomické investice, přistupoval k jejímu zpracování tendenčně a s minimální odbornou péčí. V první verzi předloženého dokumentu „Ekonomické zhodnocení“ uváděl závěr, že návratnost investice činí 4,62 roků (výše investice 1 255 tisíc Kč ovšem bez DPH). Pokud bych byl investor, je to velmi slušný a plně akceptovatelný výsledek. Bohužel v daném materiálu autor bez skrupulí a v klidu sčítal v jednom sloupci Kč a metry krychlové – z toho vypočetl náklad na provoz kotelny. Tedy lidově řečeno sčítal naprosto rozdílné čísla se zcela jinými jednotkami a očividně mu to nevadilo.
Když jsme upozornili na tyto hrubé nedostatky a nesrovnalosti, studii přepracoval a už uváděl návratnost 11,8 roků (výše investice 1 440 tisíc Kč – tentokrát už z DPH), tedy více než 2,5krát déle. Pokud bych byl investor a udělal by takovou chybu, tak bych to řešil přes právníky.
Navíc i v této nové studii ve skutečnosti nebyly čísla tak úplně v pořádku. Abych citoval ze znaleckého posudku soudního znalce, který v květnu 2011 k daným materiálům zpracoval svůj nezávislý pohled: „Autor … se však opět dopustil několika chyb, které zkreslují jeho ekonomické hodnocení.“
Závěr je takový, že prostá doba návratnosti investice je opravdu 11,8 let, ale s ohledem na ekonomickou přesnost a porovnatelnost je potřeba provést tzv. diskontaci, kdy se propočte inflace a předpokládaná diskontní sazba (v tomto konkrétním případě bal inflace nastavena na 2 % ročně a diskontní sazba na 5 %. Pak vychází diskontovaná doba návratnosti investice delší než 15 let.

Podotýkám, že se soudní znalec při výpočtech držel při posouzení ceny tepla zákona 458/2000 Sb. a cenového rozhodnutí ERÚ č. 3/2009, ze dne 12. října 2009, kterým se mění cenové rozhodnutí ERÚ č. 7/2008 ze dne 2. září 2008, k cenám tepelné energie, v znění cenového rozhodnutí ERÚ č. 12/2008.


Na závěr mi ještě jednu poznámku. Jako člen výboru samosprávy SVJ máte zajisté přístup k veškerým ekonomickým nákladům a spotřebě zemního plynu, elektřiny pro výrobu tepla ve vaší domovní kotelně. Myslím si, že by bylo opravdu užitečné kompletní údaje o ekonomických nákladech na zajištění tepla a teplé vody (tedy nejen nákladů na zemní plyn, ale i všech ostatních souvisejících nákladů) otevřeně zveřejnit a dát k dispozici odborníkům.

Omlouvám se, za obšírnější odpověď, ale považoval jsem ji za nutnou. Omlouvám se také těm, kteří nejsou do tohoto problému hlouběji zasvěceni, ale snad to je alespoň trochu srozumitelné.


S přátelským pozdravem a přáním všeho dobrého


Ing. Libor Lenža, EKIS
Regionální energetické centrum, o.p.s. Valašské Meziříčí