Internetová poradna i-EKIS / odpověď
9.8.12 / dotaz č. 34891
Dobrý den, v první řadě děkuji za zodpovězený dotaz z minulého měsíce.
Ráda bych využila možností vašeho poradenství ještě jednou.
Zvažujeme koupi hospodářského objektu, je to bývalý přístřešek pro zemědělskou techniku, který je součástí uliční zástavby na okraji obce. Rádi bychom tuto stavu využili pro vybudování dvou samostatných garáží. Ze strany silnice je kamenná stěna tlustá okolo 70cm, ve vyšších polohách už jenom 15cm z cihel. Ze strany zahrady (ta je ve vlastnictví jiné osoby) jsou sloupy cca 60x60cm, mezi nimi je vzdálenost asi 5m. Stěny a sloupy podpírají taškovou sedlovou střechu. Vnitřní prostor je vysoký cca 6m.
Na první pohled stavba vypadá, že by ji bylo možné poměrně snadno přebudovat na garáže. Nevíme však, jaká úskalí tato záležitost může skrývat. Prosíme tedy o radu, jestli z jednoduchého popisu objektu je možné alespoň rámcově napsat, jaké můžou být problémy s tímto záměrem.
Děkuji.
Ráda bych využila možností vašeho poradenství ještě jednou.
Zvažujeme koupi hospodářského objektu, je to bývalý přístřešek pro zemědělskou techniku, který je součástí uliční zástavby na okraji obce. Rádi bychom tuto stavu využili pro vybudování dvou samostatných garáží. Ze strany silnice je kamenná stěna tlustá okolo 70cm, ve vyšších polohách už jenom 15cm z cihel. Ze strany zahrady (ta je ve vlastnictví jiné osoby) jsou sloupy cca 60x60cm, mezi nimi je vzdálenost asi 5m. Stěny a sloupy podpírají taškovou sedlovou střechu. Vnitřní prostor je vysoký cca 6m.
Na první pohled stavba vypadá, že by ji bylo možné poměrně snadno přebudovat na garáže. Nevíme však, jaká úskalí tato záležitost může skrývat. Prosíme tedy o radu, jestli z jednoduchého popisu objektu je možné alespoň rámcově napsat, jaké můžou být problémy s tímto záměrem.
Děkuji.
Dobrý den,
na úvod bych jenom rád upozornil na fakt, že rozhodnutí o koupi a následné rekonstrukci stávající nemovitosti (budovy) ponese s sebou vždy jisté riziko nedostatku zjištěných nebo poskytnutých informací druhou stranou o skutečném provedení objektu a jeho technickém stavu. Tato situace je o něco lepší u staveb, ke kterým se dochovala, např. projektová dokumentace, která má určitou vypovídací hodnotu. Přesto postačí dokumentaci porovnat se skutečným provedením a zpravidla se najdou rozdíly už ve vzhledu objektu. Co se týče skutečného konstrukčního a materiálového provedení stavby dle dostupné technické dokumentace je další velkou otázkou.
Ať se už dokumentace dochovala nebo ne, bude důležité se seznámit se stavem budovy podrobněji. Pokud prodávající má skutečně čisté úmysly s prodejem nemovitosti a nic podstatného netají, pak by měl potenciálnímu kupujícímu umožnit pečlivé seznámení se s nemovitostí. Doporučuji na obchůzku objektu přizvat odborníka (stavaře), který může po jednoduchém „stavebně-technickém průzkumu“ blíže specifikovat hrozící technické problémy, které s sebou přinesou i vyšší náklady. Případně může specifikovat jiná nebezpečí, která můžou nastat.
Další důležitou věcí je cena požadovaná za nemovitost. Ta by měla být stanovena na základě znaleckého posudku. V něm by měly být uvedeny základní technické parametry objektu, technický stav jeho částí, jiné údaje a ocenění nemovitosti. V případě vážného zájmu není na škodu nechat si vypracovat vlastní znalecký posudek s oceněním nemovitosti.
Dalším úskalím může být změna způsobu užívání stavby, ke kterému dojde a samotné stavební řízení. Doporučuji navštívit příslušný stavební úřad a vyžádat si územní plán obce, regulativy a další informace k možnostem dané lokality a váš záměr důkladně se stavebním úřadem projednat.
V případě, že vše povede ke koupi objektu, pak by mělo následovat vypracování projektové dokumentace v rozsahu, který bude vyžadovat stavební úřad. Vzhledem k tomu, že bude zasahováno do nosných konstrukcí (vybourání otvoru v nosné stěně do ulice pro osazení vrat a případně úpravy v založení viz popis níže), bude zapotřebí stavební řízení. Projektová dokumentace by měla být zpracována maximálně podrobně, aby postihla konkrétní řešení úprav stávajících konstrukcí a vybudování nových. Součástí dokumentace musí být i zpráva k řešení požární ochrany a požadavky v ní uvedené musí být zapracované i do stavebního řešení. Zpracovatel projektu by měl dodat i položkový rozpočet s oceněním jednotlivých položek za dodávky a montáže. Na základě rozpočtu budete mít představu o nákladech za jednotlivé části stavby. Čím bude projekt méně podrobný, tím bude větší chyba i v celkové ceně, což vás při samotné realizace může nemile překvapit. Nehledě k tomu, že překvapení může přijít i v technické neproveditelnosti některých prací nebo v jejich komplikovanosti.
Konkrétněji k možným technickým problémům, které můžou nastat:
- dle vašeho popisu objektu je zřejmé, že stavba je otevřená do zahrady (v popisu jsou uvedeny do zahrady pouze sloupy), takže bude zapotřebí vyzdít obvodové a dělící stěny. Pro ně bude nutné provést nové základy a tady může nastat problém se založením. Základová spára („dno základu“) musí být v nezámrzné hloubce, tedy min. 80cm pod úrovní terénu, pokud je základová půda jílovitá, pak raději 120cm. Nově prováděné základy nesmí být hlouběji než základy pod stávajícími konstrukcemi (stěnami a sloupy). Pokud by se tak stalo, je nutno snížit základovou spáru stávajících základů na požadovanou hloubku základů nově budovaných. Toto proveditelné je, ale bude to vyžadovat nemalé finanční náklady,
- nové stěny nebude možné kotvit do stávajících konstrukcí, takže jejich provedení bude nutno řešit tak, aby byla zajištěna jejich stabilita.
- problémy můžou nastat i u střešní konstrukce. Pohled ze stávajícího terénu na spodní části krovu může nasvědčovat tomu, že dřevěné prvky jsou zachovalé a bez známek poškození. Jiný pohled se může naskytnout shora po odstranění krytiny. Občasným nebo soustavným zatékáním netěsnou nebo poškozenou krytinou dochází k nežádoucímu poškození dřevěných prvků (hniloba, dřevokazné houby). Zde se může ukázat, že střecha bude potřebovat kompletní výměnu včetně krytiny,
- předpokládám, že garáže budou přístupné z ulice otvorem, který bude nutno vybourat v kamenné zdi. Tyto stavení úpravy jsou proveditelné, ale je nutno počítat s pracností a uskladněním většího množství stavební suti. Těmito činnosti bude zasahováno do nosné konstrukce, takže by toto měla provádět zkušená firma,
- při provádění podlahy garáží bude nutné ve skladbě pamatovat na hydroizolaci, která by měla být vedena i pod nosnými stěnami (novými i stávajícími) a sloupy. Nebude problém provést hydroizolaci v nové podlaze a pod novými stěnami, ale pod stávajícími konstrukcemi bude nutno jejich podřezání. Pokud se hydroizolace neprovede komplexně, hrozí zavlhání konstrukcí (vzlínání z podloží).
- nutno pamatovat i na řešení svodu a odvodu srážkových vod ze střešních rovin a maximálně využít možností dané lokality (napojení na místní kanalizaci).
Uvedl jsem pouze stručný výčet možných komplikací, ale jejich plný rozsah, včetně technického řešení by měl zajistit projektant v technické dokumentaci. Na závěr bych ještě upozornil na to, že garáže bude nutno vzájemně oddělit jako samostatné požární úseky. Bude se tedy jednat o výstavbu jakýchsi dvou krabic se stěnami a stropy. Je na zvážení, do jaké míry je využitelná stávající stavba pro nové garáže. V takových to případech je často jednodušší stávající objekt zdemolovat a na jeho místě vystavět nový. Ač se to na první pohled nezdá, tak si ušetříte celou řadu komplikací při opravách a zakomponování stávajících konstrukcí do nového stavu.
Bura
na úvod bych jenom rád upozornil na fakt, že rozhodnutí o koupi a následné rekonstrukci stávající nemovitosti (budovy) ponese s sebou vždy jisté riziko nedostatku zjištěných nebo poskytnutých informací druhou stranou o skutečném provedení objektu a jeho technickém stavu. Tato situace je o něco lepší u staveb, ke kterým se dochovala, např. projektová dokumentace, která má určitou vypovídací hodnotu. Přesto postačí dokumentaci porovnat se skutečným provedením a zpravidla se najdou rozdíly už ve vzhledu objektu. Co se týče skutečného konstrukčního a materiálového provedení stavby dle dostupné technické dokumentace je další velkou otázkou.
Ať se už dokumentace dochovala nebo ne, bude důležité se seznámit se stavem budovy podrobněji. Pokud prodávající má skutečně čisté úmysly s prodejem nemovitosti a nic podstatného netají, pak by měl potenciálnímu kupujícímu umožnit pečlivé seznámení se s nemovitostí. Doporučuji na obchůzku objektu přizvat odborníka (stavaře), který může po jednoduchém „stavebně-technickém průzkumu“ blíže specifikovat hrozící technické problémy, které s sebou přinesou i vyšší náklady. Případně může specifikovat jiná nebezpečí, která můžou nastat.
Další důležitou věcí je cena požadovaná za nemovitost. Ta by měla být stanovena na základě znaleckého posudku. V něm by měly být uvedeny základní technické parametry objektu, technický stav jeho částí, jiné údaje a ocenění nemovitosti. V případě vážného zájmu není na škodu nechat si vypracovat vlastní znalecký posudek s oceněním nemovitosti.
Dalším úskalím může být změna způsobu užívání stavby, ke kterému dojde a samotné stavební řízení. Doporučuji navštívit příslušný stavební úřad a vyžádat si územní plán obce, regulativy a další informace k možnostem dané lokality a váš záměr důkladně se stavebním úřadem projednat.
V případě, že vše povede ke koupi objektu, pak by mělo následovat vypracování projektové dokumentace v rozsahu, který bude vyžadovat stavební úřad. Vzhledem k tomu, že bude zasahováno do nosných konstrukcí (vybourání otvoru v nosné stěně do ulice pro osazení vrat a případně úpravy v založení viz popis níže), bude zapotřebí stavební řízení. Projektová dokumentace by měla být zpracována maximálně podrobně, aby postihla konkrétní řešení úprav stávajících konstrukcí a vybudování nových. Součástí dokumentace musí být i zpráva k řešení požární ochrany a požadavky v ní uvedené musí být zapracované i do stavebního řešení. Zpracovatel projektu by měl dodat i položkový rozpočet s oceněním jednotlivých položek za dodávky a montáže. Na základě rozpočtu budete mít představu o nákladech za jednotlivé části stavby. Čím bude projekt méně podrobný, tím bude větší chyba i v celkové ceně, což vás při samotné realizace může nemile překvapit. Nehledě k tomu, že překvapení může přijít i v technické neproveditelnosti některých prací nebo v jejich komplikovanosti.
Konkrétněji k možným technickým problémům, které můžou nastat:
- dle vašeho popisu objektu je zřejmé, že stavba je otevřená do zahrady (v popisu jsou uvedeny do zahrady pouze sloupy), takže bude zapotřebí vyzdít obvodové a dělící stěny. Pro ně bude nutné provést nové základy a tady může nastat problém se založením. Základová spára („dno základu“) musí být v nezámrzné hloubce, tedy min. 80cm pod úrovní terénu, pokud je základová půda jílovitá, pak raději 120cm. Nově prováděné základy nesmí být hlouběji než základy pod stávajícími konstrukcemi (stěnami a sloupy). Pokud by se tak stalo, je nutno snížit základovou spáru stávajících základů na požadovanou hloubku základů nově budovaných. Toto proveditelné je, ale bude to vyžadovat nemalé finanční náklady,
- nové stěny nebude možné kotvit do stávajících konstrukcí, takže jejich provedení bude nutno řešit tak, aby byla zajištěna jejich stabilita.
- problémy můžou nastat i u střešní konstrukce. Pohled ze stávajícího terénu na spodní části krovu může nasvědčovat tomu, že dřevěné prvky jsou zachovalé a bez známek poškození. Jiný pohled se může naskytnout shora po odstranění krytiny. Občasným nebo soustavným zatékáním netěsnou nebo poškozenou krytinou dochází k nežádoucímu poškození dřevěných prvků (hniloba, dřevokazné houby). Zde se může ukázat, že střecha bude potřebovat kompletní výměnu včetně krytiny,
- předpokládám, že garáže budou přístupné z ulice otvorem, který bude nutno vybourat v kamenné zdi. Tyto stavení úpravy jsou proveditelné, ale je nutno počítat s pracností a uskladněním většího množství stavební suti. Těmito činnosti bude zasahováno do nosné konstrukce, takže by toto měla provádět zkušená firma,
- při provádění podlahy garáží bude nutné ve skladbě pamatovat na hydroizolaci, která by měla být vedena i pod nosnými stěnami (novými i stávajícími) a sloupy. Nebude problém provést hydroizolaci v nové podlaze a pod novými stěnami, ale pod stávajícími konstrukcemi bude nutno jejich podřezání. Pokud se hydroizolace neprovede komplexně, hrozí zavlhání konstrukcí (vzlínání z podloží).
- nutno pamatovat i na řešení svodu a odvodu srážkových vod ze střešních rovin a maximálně využít možností dané lokality (napojení na místní kanalizaci).
Uvedl jsem pouze stručný výčet možných komplikací, ale jejich plný rozsah, včetně technického řešení by měl zajistit projektant v technické dokumentaci. Na závěr bych ještě upozornil na to, že garáže bude nutno vzájemně oddělit jako samostatné požární úseky. Bude se tedy jednat o výstavbu jakýchsi dvou krabic se stěnami a stropy. Je na zvážení, do jaké míry je využitelná stávající stavba pro nové garáže. V takových to případech je často jednodušší stávající objekt zdemolovat a na jeho místě vystavět nový. Ač se to na první pohled nezdá, tak si ušetříte celou řadu komplikací při opravách a zakomponování stávajících konstrukcí do nového stavu.
Bura