Internetová poradna i-EKIS / odpověď
23.4.13 / dotaz č. 39600
Dobrý den, od roku 2009 bydlím v novostavbě postavené z desek dcd ideal (obdoba veloxu). Od počátku je problém vytopit dům v zimě (zejm. zadní část...máme podlahové topení a teplotu nad 20 stC je problém dosáhnout mimo místnost, kde topíme krbem). Zatím není barevná omítka, ale vypraskává lepidlo s perlinkou...dávalo se na doporučení stavební firmy XXX z Drahotuš (co dům stavěla), když začala vypraskávat hrubá omítka. Letos v zimě po provedení sond bylo zjištěno, že v místech prasklin omítky nejsou vyplněny mezery mezi deskami (šíře až 1 cm)...je vidět, že není vyplněna spára do hloubky několik cm...prostě je vidět průřez cca 5-10 cm polystyrenu....což vysvětluje problém s vytopením domu. Mimo jiné i nedokonalé zateplení stropu v místě vazníků. Chci se zeptat, jak mám postupovat při reklamaci práce (do které se firmě XXX nechce)...např.jaké použít argumenty+jaké by bylo nejvhodnější vyspravení (mám obavy z toho, aby časem nebyly praskliny i jinde...mělo by smysl chtít shodit celou venkovní omítku a udělat ji znovu???). A jaké by mohly být úspory, pokud by se dům řádně vyspravil a zateplil (143 m2, 15 cm polystyren, ročně platíme za elektřinu kolem 50 000,- Kč + cca 10 m3 dřeva do krbu)...elektřina je na ohřev vody, vaření i topení). Jsem z toho nešťastná, protože firma XXX, co dělala projekt i dům stavěla, slibovala dům blížící se nízkoenergetickému a navíc za cenu co slibovala celý dům zvládla postavit jen hrubou stavbu). Děkuji za odpověď.
Vážená paní,
přeji Vám dobrý den a srdečně Vás zdravím. Děkuji za Váš dotaz.
Chápu, že se jedná pro Vás o velmi nepříjemnou situaci a řešení těchto situací obvykle nebývá jednoduché. Bohužel podobné problémy jako Vy (nekvalitní odvedení prací na stavbě, nedodržení technologické kázně, nedodržení rozpočtu, neopodstatněné vícepráce apod.) řeší ještě i dnes celá řada investorů. Z informací, které jste nám poskytla bohužel nelze zcela jednoznačně poradit, protože je nezbytné znát všechny potřebné a důležité informace a fakta nejen z reálné skutečnosti (tedy stavby), ale také z její přípravy, z dostupných dokumentů pořizovaných při přípravě a realizaci výstavby domu.
Díky nedostatku informací a znalosti skutečného, dokumentačního i právního stavu věcí nemohu poskytnout zcela konkrétní informace, ale pokusím se zformulovat několik obecných možností či postupů.
ÚVODNÍ POZNÁMKY
Z vašeho dotazu jednoznačně nevyplývá, jakým způsobem jste stavbu realizovali, ale podle uvedených informací předpokládám, že jste stavbu zadali k realizaci firmě. Navíc z Vašich slov vyplývá, že navíc firma, která stavbu realizovala, zároveň zpracovala i projektovou dokumentaci. O to více mě zaráží, že nebyli schopni svůj vlastní projekt správně rozpočtovat a vyvolává to ve mně další pochybnosti.
Velmi podstatné při dalších krocích je to, v jakém stavu máte právně závazné dokumenty a co je v nich uvedeno. Mám především na mysli následující dokumenty:
1) Objednávku zhotovení projektové dokumentace.
2) Územní souhlas případně stavební povolení.
3) Projektovou dokumentaci včetně rozpočtu na realizaci.
4) Poptávku a nabídky na zhotovení domu na základě pořízené projektové dokumentace.
5) Závaznou nabídku vybraného zhotovitele.
6) Smlouvu se zhotovitelem.
7) Stavební deník z průběhu stavby.
8) Fotografickou dokumentaci z průběhu stavby.
9) Předávací protokol, případně reklamační protokoly, a jakékoliv písemné záznamy z průběhu stavby i po jejím skončení.
10) Veškeré účetní dokumenty.
11) Případně další jakoukoliv písemnou komunikaci se zhotovitelem.
Závady na obvodovém zdivu, které popisujete, jsou poměrně zásadního charakteru, pro bližší posouzení by bylo nezbytné uvedené nedostatky vidět (minimálně na fotografiích). Předpokládám, že všechny závady jste již zdokumentovali fotograficky a zhotoviteli zaslali písemnou výzvu k odstranění popisovaných závad v rámci záruční doby na provedené práce a dílo.
JAK POSTUPOVAT PŘI REKLAMACI STAVBY?
Jak jsem se již výše zmiňoval a jak také vyplývá z výše uvedeného textu, není na tuto vaši otázku vždy jednoznačná a jediná správná odpověď či postup. Opravdu je nezbytné mít více informací, seznámit se s dokumentací a skutečným stavem.
Přesto se níže pokusím shrnout do několika základních bodů možnosti, které máte.
1. V první řadě je nezbytné pořádně se seznámit s dostupnými dokumenty, na jejichž základě se dům stavěl (tedy projektovou dokumentaci – výkresovou část i technickou zprávu včetně všech relevantních příloh, pokud jsou).
2. Dále podrobně prostudovat obsah případných (písemných) nabídek, které Vám zhotovitel zaslal či předal.
3. Veškeré písemné dokumenty smluvního vztahu na výstavbu domu.
Z výše uvedených informací by mělo být možné zjistit, co vlastně nabízeli, co nacenili, na co jste uzavřela smlouvu o dílo (předpokládám), jaké parametry a čeho deklarovali… a PROVONAT TO SE SKUTEČNÝM STAVEM věcí. A na základě toho se rozhodnout jak postupovat dále. Pokud se skutečný stav neshoduje s deklarovaným, začít jednat a domáhat se svých práv.
Problém však může nastat ve chvíli, kdy není projektová dokumentace zpracována s dostatečnou péčí a podrobnostmi a stejně tak rozpočet. Z toho pak vyplývá, že není možné uzavřít smlouvu s dostatečnou právní ochranou vás, jako investora. Bohužel jsou naše zkušenosti takové, že některé firmy to dělají takto „vágně“, jelikož je pak problém se domoci svých práv a velmi těžko se brání vícenákladům.
S firmou v každém případě komunikovat písemně (z důvodů právní opatrnosti) a vést si velmi pečlivé veškeré záznamy a informace o odeslání, předání písemností apod.
Pokud s Vámi firma nechce komunikovat nebo se k ničemu nemá, nastává další fáze, která je už náročnější a mnohdy také zdlouhavá. Doporučuji z důvodů právní opatrnosti zhotovitele, který s Vámi nekomunikuje, prokazatelně informovat o vašich dalších krocích včetně toho, že případné náklady na zajištění nezbytných posudků, technických zpráv a posouzení půjde v případě úspěšného řízení na jejich vrub.
4. Zjištěné vady na obvodových konstrukcích (případně i jinde) je potřeba posoudit odborně způsobilou osobou, nejlépe tedy soudním znalcem z daného oboru. Ten by měl vše zdokumentovat (včetně papírové dokumentace a skutečného stavu, porovnat to s normami, technologickými pokyny výrobců či dodavatelů materiálů). Svůj výsledek by měl zpracovat do písemné podoby - posudku, který je potřeba neprodleně a prokazatelně předat zhotoviteli s výzvou na odstranění nedostatků v rámci reklamace. Zde je také již možná úvaha, najmout si zkušeného právního zástupce, který by za Vás činil všechny nezbytné kroky a činnosti.
5. Možná by stálo za to, dotázat se, resp. obrátit se na výrobce či dodavatele použitého materiálu a požádat je o vyjádření, zda byl materiál namontován a použit v souladu s požadavky, které výrobce či dodavatel na zhotovitele klade (díval jsem se a stavební firma má od dotyčné firmy certifikát). Je to v zájmu dodavatele materiálu, aby stavby zhotovení z jeho materiálu byly kvalitní a měli by si to hlídat.
6. Dále záleží na reakcích firmy.
7. Pokud pořád nekomunikuje, tak Vám nezbude nic jiného než jít soudní cestou a to je hodně zdlouhavé a mnohdy velmi nákladné a ne vždy bývá výsledek dostatečně jistý předem. To by vám však měl poradit váš případný právní zástupce.
JAKÉ BY MOHLY BÝT ÚSPORY, POKUD BY SE DŮM ŘÁDNĚ VYSPRAVIL A ZATEPLIL?
Na tuto vaši druhou otázku se nedá takto v krátkosti jednoznačně s přiměřenou jistotou odpovědět. Je to otázka tepelně-technického výpočtu, který vychází ze stávajícího stavu (jak tepelně izolačního, stavebního, apod.) tak samozřejmě velikostí jednotlivých konstrukcí. Tento výpočet by Vám měla odpovědně zhotovit zkušená odborně způsobilá osoba v rámci běžných obchodních vztahů.
Mohu však porovnat. Nevím, jakou máte podlahovou plochu, jaké jsou dispozice interiéru, jak je život v domě organizován apod., ale pro srovnání mohu uvést, že žiji v nízkoenergetickém domě o půdorysu 7 x 9 m (přízemí plus podkroví), tedy nějakých 120 metrů čtverečních obytné plochy, mám to postaveno z obdobného materiálu a spotřeby zemního plynu na vytápění, ohřev teplé vody a vaření za jeden rok (4 lidé v domácnosti) činí mezi 4 000 - 6 500 Kč. Využíváme na ohřev vody solární kolektory, pasivní faktory stavby jsou optimalizovány pro pasivní získávání tepla ze slunečního záření a přitápíme teplovzdušným krbem se spotřebou do 2,5 rovnaných prostorových metrů dřeva za sezónu. Navíc se snažíme se v domě chovat tak, jak se s ohledem na povahu stavby má.
Porovnejte si to s vaší skutečností. Nevím jak přesně je Váš dům velký, ale pokud zhotovitel avizoval téměř nízkoenergetický dům, měla by tomu i spotřeba paliv a energií odpovídat. Doporučuji také provést kontrolu a posouzení přiměřenosti elektrické přípojky a velikost hlavního jističe a vůbec optimalizovat energetickou spotřebu (ale to je vám určitě jasné už dlouho).
To, že nemůžete některé prostory vytopit na požadovanou teplotu, může být způsobeno nejen nedostatečnou tepelnou izolací obvodových konstrukcí, nadměrnou průvzdušností spár oken (ale to je dost nepravděpodobné), ale také špatně navrženým otopným systémem, nedostatečně nadimenzovaným podlahovým topením, malého výkonu zdroje tepla apod.
Jak vidíte, celá věc je poměrně složitá a její popis a možná řešení se vymykají možnostem, účelu i rozsahu odpovědí této elektronické poradny. Myslím si, že byste měla zvážit možnou návštěvu přímo na některém z poradenských center ve svém okolí a celou věc probrat na místě včetně dostupných dokumentů.
Konečné rozhodnutí je však na Vás, jelikož jste investorem. Přeji Vám hodně trpělivosti a úspěch ve vašem snažení.
S přátelským pozdravem a přáním všeho dobrého
Ing. Libor Lenža, poradce EKIS
Regionální energetické centrum, o.p.s. Valašské Meziříčí
přeji Vám dobrý den a srdečně Vás zdravím. Děkuji za Váš dotaz.
Chápu, že se jedná pro Vás o velmi nepříjemnou situaci a řešení těchto situací obvykle nebývá jednoduché. Bohužel podobné problémy jako Vy (nekvalitní odvedení prací na stavbě, nedodržení technologické kázně, nedodržení rozpočtu, neopodstatněné vícepráce apod.) řeší ještě i dnes celá řada investorů. Z informací, které jste nám poskytla bohužel nelze zcela jednoznačně poradit, protože je nezbytné znát všechny potřebné a důležité informace a fakta nejen z reálné skutečnosti (tedy stavby), ale také z její přípravy, z dostupných dokumentů pořizovaných při přípravě a realizaci výstavby domu.
Díky nedostatku informací a znalosti skutečného, dokumentačního i právního stavu věcí nemohu poskytnout zcela konkrétní informace, ale pokusím se zformulovat několik obecných možností či postupů.
ÚVODNÍ POZNÁMKY
Z vašeho dotazu jednoznačně nevyplývá, jakým způsobem jste stavbu realizovali, ale podle uvedených informací předpokládám, že jste stavbu zadali k realizaci firmě. Navíc z Vašich slov vyplývá, že navíc firma, která stavbu realizovala, zároveň zpracovala i projektovou dokumentaci. O to více mě zaráží, že nebyli schopni svůj vlastní projekt správně rozpočtovat a vyvolává to ve mně další pochybnosti.
Velmi podstatné při dalších krocích je to, v jakém stavu máte právně závazné dokumenty a co je v nich uvedeno. Mám především na mysli následující dokumenty:
1) Objednávku zhotovení projektové dokumentace.
2) Územní souhlas případně stavební povolení.
3) Projektovou dokumentaci včetně rozpočtu na realizaci.
4) Poptávku a nabídky na zhotovení domu na základě pořízené projektové dokumentace.
5) Závaznou nabídku vybraného zhotovitele.
6) Smlouvu se zhotovitelem.
7) Stavební deník z průběhu stavby.
8) Fotografickou dokumentaci z průběhu stavby.
9) Předávací protokol, případně reklamační protokoly, a jakékoliv písemné záznamy z průběhu stavby i po jejím skončení.
10) Veškeré účetní dokumenty.
11) Případně další jakoukoliv písemnou komunikaci se zhotovitelem.
Závady na obvodovém zdivu, které popisujete, jsou poměrně zásadního charakteru, pro bližší posouzení by bylo nezbytné uvedené nedostatky vidět (minimálně na fotografiích). Předpokládám, že všechny závady jste již zdokumentovali fotograficky a zhotoviteli zaslali písemnou výzvu k odstranění popisovaných závad v rámci záruční doby na provedené práce a dílo.
JAK POSTUPOVAT PŘI REKLAMACI STAVBY?
Jak jsem se již výše zmiňoval a jak také vyplývá z výše uvedeného textu, není na tuto vaši otázku vždy jednoznačná a jediná správná odpověď či postup. Opravdu je nezbytné mít více informací, seznámit se s dokumentací a skutečným stavem.
Přesto se níže pokusím shrnout do několika základních bodů možnosti, které máte.
1. V první řadě je nezbytné pořádně se seznámit s dostupnými dokumenty, na jejichž základě se dům stavěl (tedy projektovou dokumentaci – výkresovou část i technickou zprávu včetně všech relevantních příloh, pokud jsou).
2. Dále podrobně prostudovat obsah případných (písemných) nabídek, které Vám zhotovitel zaslal či předal.
3. Veškeré písemné dokumenty smluvního vztahu na výstavbu domu.
Z výše uvedených informací by mělo být možné zjistit, co vlastně nabízeli, co nacenili, na co jste uzavřela smlouvu o dílo (předpokládám), jaké parametry a čeho deklarovali… a PROVONAT TO SE SKUTEČNÝM STAVEM věcí. A na základě toho se rozhodnout jak postupovat dále. Pokud se skutečný stav neshoduje s deklarovaným, začít jednat a domáhat se svých práv.
Problém však může nastat ve chvíli, kdy není projektová dokumentace zpracována s dostatečnou péčí a podrobnostmi a stejně tak rozpočet. Z toho pak vyplývá, že není možné uzavřít smlouvu s dostatečnou právní ochranou vás, jako investora. Bohužel jsou naše zkušenosti takové, že některé firmy to dělají takto „vágně“, jelikož je pak problém se domoci svých práv a velmi těžko se brání vícenákladům.
S firmou v každém případě komunikovat písemně (z důvodů právní opatrnosti) a vést si velmi pečlivé veškeré záznamy a informace o odeslání, předání písemností apod.
Pokud s Vámi firma nechce komunikovat nebo se k ničemu nemá, nastává další fáze, která je už náročnější a mnohdy také zdlouhavá. Doporučuji z důvodů právní opatrnosti zhotovitele, který s Vámi nekomunikuje, prokazatelně informovat o vašich dalších krocích včetně toho, že případné náklady na zajištění nezbytných posudků, technických zpráv a posouzení půjde v případě úspěšného řízení na jejich vrub.
4. Zjištěné vady na obvodových konstrukcích (případně i jinde) je potřeba posoudit odborně způsobilou osobou, nejlépe tedy soudním znalcem z daného oboru. Ten by měl vše zdokumentovat (včetně papírové dokumentace a skutečného stavu, porovnat to s normami, technologickými pokyny výrobců či dodavatelů materiálů). Svůj výsledek by měl zpracovat do písemné podoby - posudku, který je potřeba neprodleně a prokazatelně předat zhotoviteli s výzvou na odstranění nedostatků v rámci reklamace. Zde je také již možná úvaha, najmout si zkušeného právního zástupce, který by za Vás činil všechny nezbytné kroky a činnosti.
5. Možná by stálo za to, dotázat se, resp. obrátit se na výrobce či dodavatele použitého materiálu a požádat je o vyjádření, zda byl materiál namontován a použit v souladu s požadavky, které výrobce či dodavatel na zhotovitele klade (díval jsem se a stavební firma má od dotyčné firmy certifikát). Je to v zájmu dodavatele materiálu, aby stavby zhotovení z jeho materiálu byly kvalitní a měli by si to hlídat.
6. Dále záleží na reakcích firmy.
7. Pokud pořád nekomunikuje, tak Vám nezbude nic jiného než jít soudní cestou a to je hodně zdlouhavé a mnohdy velmi nákladné a ne vždy bývá výsledek dostatečně jistý předem. To by vám však měl poradit váš případný právní zástupce.
JAKÉ BY MOHLY BÝT ÚSPORY, POKUD BY SE DŮM ŘÁDNĚ VYSPRAVIL A ZATEPLIL?
Na tuto vaši druhou otázku se nedá takto v krátkosti jednoznačně s přiměřenou jistotou odpovědět. Je to otázka tepelně-technického výpočtu, který vychází ze stávajícího stavu (jak tepelně izolačního, stavebního, apod.) tak samozřejmě velikostí jednotlivých konstrukcí. Tento výpočet by Vám měla odpovědně zhotovit zkušená odborně způsobilá osoba v rámci běžných obchodních vztahů.
Mohu však porovnat. Nevím, jakou máte podlahovou plochu, jaké jsou dispozice interiéru, jak je život v domě organizován apod., ale pro srovnání mohu uvést, že žiji v nízkoenergetickém domě o půdorysu 7 x 9 m (přízemí plus podkroví), tedy nějakých 120 metrů čtverečních obytné plochy, mám to postaveno z obdobného materiálu a spotřeby zemního plynu na vytápění, ohřev teplé vody a vaření za jeden rok (4 lidé v domácnosti) činí mezi 4 000 - 6 500 Kč. Využíváme na ohřev vody solární kolektory, pasivní faktory stavby jsou optimalizovány pro pasivní získávání tepla ze slunečního záření a přitápíme teplovzdušným krbem se spotřebou do 2,5 rovnaných prostorových metrů dřeva za sezónu. Navíc se snažíme se v domě chovat tak, jak se s ohledem na povahu stavby má.
Porovnejte si to s vaší skutečností. Nevím jak přesně je Váš dům velký, ale pokud zhotovitel avizoval téměř nízkoenergetický dům, měla by tomu i spotřeba paliv a energií odpovídat. Doporučuji také provést kontrolu a posouzení přiměřenosti elektrické přípojky a velikost hlavního jističe a vůbec optimalizovat energetickou spotřebu (ale to je vám určitě jasné už dlouho).
To, že nemůžete některé prostory vytopit na požadovanou teplotu, může být způsobeno nejen nedostatečnou tepelnou izolací obvodových konstrukcí, nadměrnou průvzdušností spár oken (ale to je dost nepravděpodobné), ale také špatně navrženým otopným systémem, nedostatečně nadimenzovaným podlahovým topením, malého výkonu zdroje tepla apod.
Jak vidíte, celá věc je poměrně složitá a její popis a možná řešení se vymykají možnostem, účelu i rozsahu odpovědí této elektronické poradny. Myslím si, že byste měla zvážit možnou návštěvu přímo na některém z poradenských center ve svém okolí a celou věc probrat na místě včetně dostupných dokumentů.
Konečné rozhodnutí je však na Vás, jelikož jste investorem. Přeji Vám hodně trpělivosti a úspěch ve vašem snažení.
S přátelským pozdravem a přáním všeho dobrého
Ing. Libor Lenža, poradce EKIS
Regionální energetické centrum, o.p.s. Valašské Meziříčí