Internetová poradna i-EKIS / odpověď
3.9.13 / dotaz č. 42265
Dobrý den,
je potřeba Průkaz při prodeji domu s čp, který je prodáván v insolvenci? Od insolvenčního správce máme tuto informaci: "....existuje novela, kde se připouští dohoda prodávající – kupující, že prodávaná nemovitost je zařazena do „G“" Díky za odpověď
je potřeba Průkaz při prodeji domu s čp, který je prodáván v insolvenci? Od insolvenčního správce máme tuto informaci: "....existuje novela, kde se připouští dohoda prodávající – kupující, že prodávaná nemovitost je zařazena do „G“" Díky za odpověď
Zákon č.406/2000 Sb. neřeší svými ustanoveními speciální případ, který jmenujete - tedy prodej domu v případě insolvence. Je pravdou, že v případě insolvence a jeho prohlášení platí několik výjimek, mám na mysli třeba skutečnost, že v případě prodeje nemovitosti z konkursní podstaty prodávající neplatí daň z převodu nemovitostí a tato povinnost je povinností kupujícího (odlišujte rok 2014, kdy je princip změněn), kdy smyslem zákonodárce bylo zpeněžnit majetek takto ohrožené společnosti a její faktickou nemožnost něco zaplatit, kromě úhrad za podstatou. Bohužel ale mám pro vás špatnou zprávu, žádná novelizace kterou popisujete - dohoda s kupujícím o tom, že nemovitost je v G - neprošla zatím žádnou novelizací zákona č.406/2000 Sb.
V této souvisloslosti je nutno zmínit, že jediná novelizace zákona o hospodaření s energií je zatím po 1.čtení v poslanecké sněmovně, na základě poslaneckého návrhu F. Dědiče a J.Bauera z 26.4.2013. V této zatím připravené novele se řeší:
- u budov, které jsou kulturní památkou nebo jsou umístěny v památkové rezervaci anebo v památkové zóně odstraňuje povinnost dokládat při dosahování požadavků na energetickou náročnost budovy původně předepsané stanovisko orgánu státní památkové péče,
- rozšiřuje u budov, které jsou kulturní památkou nebo se nachází v památkové rezervaci anebo v památkové zóně výjimku z povinnosti zpracovat PENB,
- zavádí možnost nahradit v případě prodeje nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy PENB vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie.
Pro vás to znamená, že v případě prodeje budovy, pokud bude novela skutečně novou poslaneckou sněmovnou přijata (bude znovu předložena) by se změna v §7 odst.7,, který je navrhován mohl na vás vztahovat, ovšem nikoliv zpětně, neboť navrhovaná účinnost je dnem vyhlášení novely.
Pokud bychom připustili, že novela bude v budoucnu přijata (bude muset projít novou poslaneckou sněmovnou znovu celým schvalovacím procesem!), budete jako vlastník oprávněna v případě budoucího prodeje nahradit PENB vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou budovu, resp. její část, maximálně za uplynulé 3 roky. Smyslem bylo podle důvodové zprávy usnadnit vlastníkovi finanční a časovou bariéru při prodeji. Ve vašem případě se však toto ustanovení podle mého názoru použít i do budoucna nedá, neboť z dříve položeného dotazu lze dovozovat, že je objekt více než 8 let rozestavěn a proto náklady (faktury od dodavatelů energií) lze sice doložit, ale tyto nebudou objektivně vypovídat o energetických nárocích objektu.
Pokud tedy se jedná o současný prodej objektu, k vyhotovení PENB jste ze zákona povinována. Z právního hlediska vám ale nebrání nic v tom, jako správce konkursní podstaty, převést smluvně v kupní smlouvě finanční závazek z vypracovaného posudku PENB na kupujícího, a problém s náklady u insolvenční firmy bude vyřešen.
Doufám, že jsem alespoň trochu pomohl při řešení vaší nelehké situace.
V této souvisloslosti je nutno zmínit, že jediná novelizace zákona o hospodaření s energií je zatím po 1.čtení v poslanecké sněmovně, na základě poslaneckého návrhu F. Dědiče a J.Bauera z 26.4.2013. V této zatím připravené novele se řeší:
- u budov, které jsou kulturní památkou nebo jsou umístěny v památkové rezervaci anebo v památkové zóně odstraňuje povinnost dokládat při dosahování požadavků na energetickou náročnost budovy původně předepsané stanovisko orgánu státní památkové péče,
- rozšiřuje u budov, které jsou kulturní památkou nebo se nachází v památkové rezervaci anebo v památkové zóně výjimku z povinnosti zpracovat PENB,
- zavádí možnost nahradit v případě prodeje nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy PENB vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie.
Pro vás to znamená, že v případě prodeje budovy, pokud bude novela skutečně novou poslaneckou sněmovnou přijata (bude znovu předložena) by se změna v §7 odst.7,, který je navrhován mohl na vás vztahovat, ovšem nikoliv zpětně, neboť navrhovaná účinnost je dnem vyhlášení novely.
Pokud bychom připustili, že novela bude v budoucnu přijata (bude muset projít novou poslaneckou sněmovnou znovu celým schvalovacím procesem!), budete jako vlastník oprávněna v případě budoucího prodeje nahradit PENB vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou budovu, resp. její část, maximálně za uplynulé 3 roky. Smyslem bylo podle důvodové zprávy usnadnit vlastníkovi finanční a časovou bariéru při prodeji. Ve vašem případě se však toto ustanovení podle mého názoru použít i do budoucna nedá, neboť z dříve položeného dotazu lze dovozovat, že je objekt více než 8 let rozestavěn a proto náklady (faktury od dodavatelů energií) lze sice doložit, ale tyto nebudou objektivně vypovídat o energetických nárocích objektu.
Pokud tedy se jedná o současný prodej objektu, k vyhotovení PENB jste ze zákona povinována. Z právního hlediska vám ale nebrání nic v tom, jako správce konkursní podstaty, převést smluvně v kupní smlouvě finanční závazek z vypracovaného posudku PENB na kupujícího, a problém s náklady u insolvenční firmy bude vyřešen.
Doufám, že jsem alespoň trochu pomohl při řešení vaší nelehké situace.
Odpovídá: Ing., LL.M., MBA Petr Maule - EKIS Plzeň CNE tisk