Internetová poradna i-EKIS / odpověď
9.9.13 / dotaz č. 42327
Pokud prodávám ideální polovinu nemovitosti druhému z majitelů, je možné požadovat po prodávajícím (mně) průkaz energetické náročnosti?
Ve smyslu ustanovení § 7a odst. 2 zákona jsou vlastník budovy nebo SVJ povinni zajistit zpracování PENB při prodeji či pronájmu budovy nebo ucelené části budovy. Na tuto povinnost navazují další povinnosti, které vedou k tomu, aby druhá strana smluvních jednání, tedy potenciální kupující, byla informována o energetické náročnosti budovy nebo ucelené části budovy.
Ve vztahu k výše uvedené povinnosti jsou relevantní definice pojmu budova a ucelená část budovy, které jsou upraveny v ustanovení § 2 odst. 1 písm. p) a q). Budovou se rozumí nadzemní stavba a její podzemní části, prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v níţ se pouţívá energie k úpravě vnitřního prostředí. Ucelenou částí budovy se rozumí podlaţí, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému pouţívání nebo byla za tímto účelem upravena.
Spoluvlastnický podíl občanský zákoník nechápe v reálném smyslu, tedy jako určitou fyzicky vymezenou část věci, ale ideálně: Podíl vyjadřuje míru, kterou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Vyjádření výše spoluvlastnického podílu však naprosto neznamená, ţe by spoluvlastník byl výlučně vlastníkem určité hmotné části společné věci, třebaţe by svou velikostí odpovídala výši jeho spoluvlastnického podílu. Dělené je tedy právo k věci, jeţ přísluší více osobám, zatímco věc je hmotně nedělena. Volnost spoluvlastníka se týká pouze nakládání s jeho spoluvlastnickým podílem, nikoliv nakládání s celou společnou věcí, terminologií zákona s budovou jako takovou, nebo s její reálně určenou částí, terminologií zákona s ucelenou částí budovy.
Z chápání spoluvlastnického podílu vyplývá, ţe nejde ani o budovu ani o ucelenou část budovy ve smyslu zákona. Proto jsme toho názoru, ţe na prodej spoluvlastnického podílu se povinnosti upravené v § 7a nevztahují, pokud nejsou jejich součástí ucelené části budovy.
V případě, ţe tedy vlastník vlastní „pouze“ podíl nějaké ucelené části budovy, povinnost vypracovat PENB ze zákona vlastníkovi tohoto podílu nevyplývá resp. nevzniká.
Ve vztahu k výše uvedené povinnosti jsou relevantní definice pojmu budova a ucelená část budovy, které jsou upraveny v ustanovení § 2 odst. 1 písm. p) a q). Budovou se rozumí nadzemní stavba a její podzemní části, prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v níţ se pouţívá energie k úpravě vnitřního prostředí. Ucelenou částí budovy se rozumí podlaţí, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému pouţívání nebo byla za tímto účelem upravena.
Spoluvlastnický podíl občanský zákoník nechápe v reálném smyslu, tedy jako určitou fyzicky vymezenou část věci, ale ideálně: Podíl vyjadřuje míru, kterou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Vyjádření výše spoluvlastnického podílu však naprosto neznamená, ţe by spoluvlastník byl výlučně vlastníkem určité hmotné části společné věci, třebaţe by svou velikostí odpovídala výši jeho spoluvlastnického podílu. Dělené je tedy právo k věci, jeţ přísluší více osobám, zatímco věc je hmotně nedělena. Volnost spoluvlastníka se týká pouze nakládání s jeho spoluvlastnickým podílem, nikoliv nakládání s celou společnou věcí, terminologií zákona s budovou jako takovou, nebo s její reálně určenou částí, terminologií zákona s ucelenou částí budovy.
Z chápání spoluvlastnického podílu vyplývá, ţe nejde ani o budovu ani o ucelenou část budovy ve smyslu zákona. Proto jsme toho názoru, ţe na prodej spoluvlastnického podílu se povinnosti upravené v § 7a nevztahují, pokud nejsou jejich součástí ucelené části budovy.
V případě, ţe tedy vlastník vlastní „pouze“ podíl nějaké ucelené části budovy, povinnost vypracovat PENB ze zákona vlastníkovi tohoto podílu nevyplývá resp. nevzniká.