Internetová poradna i-EKIS / odpověď
10.9.15 / dotaz č. 61178
Dobrý den, chtěl bych Vás požádat o odpověď na následující dotazy v rámci insolvenčního řízení a povinnosti zpracování PENB :
V uvedených dotazech vycházejme z toho, že PENB není k dispozici a nebude a vlastník-dlužník nemá povinnost insolvenčníhu správci ani doložit. Zajištěný věřitel, jímž se má insolvenční správce řídit, zpracování odmítá.
1)
Je k dispozici obsah (textace) níže uvedeného stanoviska ÚISEI?
Ve smyslu stanoviska Ústředního inspektorátu Státní energetické inspekce ČR č.j. 898/13/90.230/Sta z 10.10.2013 není při prodeji budovy nebo její ucelené části v rámci insolvenčního řízení nutno plnit povinnost zpracovávat průkaz energetické náročnosti podle novely zákona č. 406/2000 Sb., (z.č. 318/2012 Sb), o hospodaření energií podle § 7a odst, 2 písm. a).
2)
Dle výkladu ÚISEI dostupného na adrese http://www.energeticky-prukaz.com/novinky/energeticke-prukazy-a-sei.aspx je v bodě 15 uvedeno:
15. Jak lze považovat za zprostředkovatele prodeje nemovitostí insolvenční správce, kteří ze zákona mají povinnost zhodnotit majetek povinného za nejvyšší možnou finanční částku. Bude se u těchto zprostředkovatelů vyžadovat zpracování a doložení PENB pro kupujícího v rámci NOZ?
Pokud je nemovitost prodávaná v rámci insolvenčního řízení, pak se na ní povinnost nevztahuje. Insolvence (veřejné dražby) spadají do kategorie tzv. přechodů vlastnického práva, kdy k nabytí vlastnického práva dochází na základě skutečností, které nejsou projevem vůle, tj. na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu či děděním, a proto se na ně ustanovení zákona nevztahuje.
Dobrovolné dražby, které jsou vyhlašovány například jako nástroj stanovení prodejní ceny, potom nelze považovat za výše popsané dražby a nutnost mít zpracovaný průkaz přetrvává.
Uvedená odpověď je nesrozumitelná a nepřesná, obecného charakteru. Vztahuje se tedy nezpracování PENB na všechny typy prodejů v rámci insolvenčního řízení dle ust. § 286 odst. 1 z.č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení? Insolvenční správce není vlastníkem nemovitostí, ale pouze osobou s dispozičním oprávněním (obdobně jako exekutor). Dražba v rámci insolvenčního řízení není častá a pokud ano, jedná se o veřejnou dobrovolnou dražbu. Jak je to v tomto případě?
3)
Jak je to v případě prodeje v rámci insolvenčního řízení, když se jedná pouze o spolupodíl (nikoliv většinový) na zpeněžovaném majetku? Spoluvlastníci součinnost neposkytnou. PENB odmítají.
V uvedených dotazech vycházejme z toho, že PENB není k dispozici a nebude a vlastník-dlužník nemá povinnost insolvenčníhu správci ani doložit. Zajištěný věřitel, jímž se má insolvenční správce řídit, zpracování odmítá.
1)
Je k dispozici obsah (textace) níže uvedeného stanoviska ÚISEI?
Ve smyslu stanoviska Ústředního inspektorátu Státní energetické inspekce ČR č.j. 898/13/90.230/Sta z 10.10.2013 není při prodeji budovy nebo její ucelené části v rámci insolvenčního řízení nutno plnit povinnost zpracovávat průkaz energetické náročnosti podle novely zákona č. 406/2000 Sb., (z.č. 318/2012 Sb), o hospodaření energií podle § 7a odst, 2 písm. a).
2)
Dle výkladu ÚISEI dostupného na adrese http://www.energeticky-prukaz.com/novinky/energeticke-prukazy-a-sei.aspx je v bodě 15 uvedeno:
15. Jak lze považovat za zprostředkovatele prodeje nemovitostí insolvenční správce, kteří ze zákona mají povinnost zhodnotit majetek povinného za nejvyšší možnou finanční částku. Bude se u těchto zprostředkovatelů vyžadovat zpracování a doložení PENB pro kupujícího v rámci NOZ?
Pokud je nemovitost prodávaná v rámci insolvenčního řízení, pak se na ní povinnost nevztahuje. Insolvence (veřejné dražby) spadají do kategorie tzv. přechodů vlastnického práva, kdy k nabytí vlastnického práva dochází na základě skutečností, které nejsou projevem vůle, tj. na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu či děděním, a proto se na ně ustanovení zákona nevztahuje.
Dobrovolné dražby, které jsou vyhlašovány například jako nástroj stanovení prodejní ceny, potom nelze považovat za výše popsané dražby a nutnost mít zpracovaný průkaz přetrvává.
Uvedená odpověď je nesrozumitelná a nepřesná, obecného charakteru. Vztahuje se tedy nezpracování PENB na všechny typy prodejů v rámci insolvenčního řízení dle ust. § 286 odst. 1 z.č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení? Insolvenční správce není vlastníkem nemovitostí, ale pouze osobou s dispozičním oprávněním (obdobně jako exekutor). Dražba v rámci insolvenčního řízení není častá a pokud ano, jedná se o veřejnou dobrovolnou dražbu. Jak je to v tomto případě?
3)
Jak je to v případě prodeje v rámci insolvenčního řízení, když se jedná pouze o spolupodíl (nikoliv většinový) na zpeněžovaném majetku? Spoluvlastníci součinnost neposkytnou. PENB odmítají.
Dobrý den,
Váš dotaz jsem konzultoval s MPO a odpověď na Vaše dotazy je následující:
touto cestou odpovídám na Váš dotaz ohledně povinnosti zpracovávat průkaz energetické náročnosti budovy.
Dražba obecně je zvláštní forma změny vlastnictví. Zákon o veřejných dražbách upravuje postup při veřejné dražbě, jako způsobu změny vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby za přesně stanovených podmínek za nejvyšší cenovou nabídku účastníka dražby a dále vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s tím souvisejících. K přechodu vlastnictví dochází příklepem při splnění podmínky zaplacení ceny ve stanovené lhůtě. Nebude-li cena zaplacena, vlastnictví nepřejde. Podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem a není jím kupní smlouva.
V některých případech jsou však dražby prováděny v režimu nového občanského zákoníku.
Úprava dražby v občanském zákoníku má obecnou, generální povahu. Proto se použije vždy, pokud zvláštní předpisy neobsahují odlišnosti. Jednou ze speciálních úprav dražby je právě zákon o veřejných dražbách. V § 65 zákona o veřejných dražbách je proto uvedeno, že právní vztahy upravené v tomto zákoně se řídí občanským zákoníkem, jen jestliže není v zákoně o veřejných dražbách stanoveno jinak.
Podle občanského zákoníku dražba v režimu soukromého práva představuje zvláštní způsob sjednávání a uzavírání smluv, zatímco dražba v režimu veřejného práva představuje zvláštní právní skutečnost.
Zákon o hospodaření energií jasně uvádí, že se zpracování průkazů energetické náročnosti týká jen prodejů a uzavírání kupních smluv, případně nájmů a uzavírání nájemních smluv. Nelze provést výklad tak, že se povinnost zpracovat nebo předložit průkaz energetické náročnosti vztahuje na všechna právní jednání spočívající ve změně vlastnictví. Navíc by se velmi problematicky určovaly případné rozdílné povinnosti stanovené zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.
Náš názor tedy je, že pokud podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem, pak se na tyto případy povinnosti spojené s průkazy nevztahují. Pokud je však výsledkem dražby a podkladem pro zápis v KN kupní smlouva, pak se povinnosti spojené s průkazy musí plnit.
Co se týká podílu, pak na převod spolupodílu se povinnost zpracovat PENB nevztahuje.
Váš dotaz jsem konzultoval s MPO a odpověď na Vaše dotazy je následující:
touto cestou odpovídám na Váš dotaz ohledně povinnosti zpracovávat průkaz energetické náročnosti budovy.
Dražba obecně je zvláštní forma změny vlastnictví. Zákon o veřejných dražbách upravuje postup při veřejné dražbě, jako způsobu změny vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby za přesně stanovených podmínek za nejvyšší cenovou nabídku účastníka dražby a dále vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s tím souvisejících. K přechodu vlastnictví dochází příklepem při splnění podmínky zaplacení ceny ve stanovené lhůtě. Nebude-li cena zaplacena, vlastnictví nepřejde. Podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem a není jím kupní smlouva.
V některých případech jsou však dražby prováděny v režimu nového občanského zákoníku.
Úprava dražby v občanském zákoníku má obecnou, generální povahu. Proto se použije vždy, pokud zvláštní předpisy neobsahují odlišnosti. Jednou ze speciálních úprav dražby je právě zákon o veřejných dražbách. V § 65 zákona o veřejných dražbách je proto uvedeno, že právní vztahy upravené v tomto zákoně se řídí občanským zákoníkem, jen jestliže není v zákoně o veřejných dražbách stanoveno jinak.
Podle občanského zákoníku dražba v režimu soukromého práva představuje zvláštní způsob sjednávání a uzavírání smluv, zatímco dražba v režimu veřejného práva představuje zvláštní právní skutečnost.
Zákon o hospodaření energií jasně uvádí, že se zpracování průkazů energetické náročnosti týká jen prodejů a uzavírání kupních smluv, případně nájmů a uzavírání nájemních smluv. Nelze provést výklad tak, že se povinnost zpracovat nebo předložit průkaz energetické náročnosti vztahuje na všechna právní jednání spočívající ve změně vlastnictví. Navíc by se velmi problematicky určovaly případné rozdílné povinnosti stanovené zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.
Náš názor tedy je, že pokud podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem, pak se na tyto případy povinnosti spojené s průkazy nevztahují. Pokud je však výsledkem dražby a podkladem pro zápis v KN kupní smlouva, pak se povinnosti spojené s průkazy musí plnit.
Co se týká podílu, pak na převod spolupodílu se povinnost zpracovat PENB nevztahuje.
Odpovídá: Ing. Pavel Konečný - EKIS Uherský Brod Ing. Konečný tisk